中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系?！边@標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將從短期差別化調(diào)控進(jìn)入構(gòu)建樓市健康發(fā)展長效機(jī)制的軌道。

　　過去近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，熱點(diǎn)城市投機(jī)炒作動(dòng)能基本消退，樓市邁出回歸居住屬性的堅(jiān)實(shí)一步，堅(jiān)挺的房價(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，市場(chǎng)非理性成交回落。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年11月，我國一線城市二手住宅銷售價(jià)格持續(xù)下降，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有3個(gè)，較上月增加1個(gè)。受到資金面壓力趨緊的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量的動(dòng)力明顯增強(qiáng)；同時(shí)二手房市場(chǎng)漫天要價(jià)情況也顯著減少，市場(chǎng)成交漸趨理性。這些，都為下一步構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制，房住不炒是根本定位。過去兩年我國房地產(chǎn)調(diào)控取得預(yù)期成效的基本經(jīng)驗(yàn)，就是深入落實(shí)房住不炒，即在保障合理住房需求同時(shí)，有效抑制住房投資需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變，變中有憂，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，客觀上需要房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠理性應(yīng)對(duì)，因城施策，分類指導(dǎo)。

　　構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制，關(guān)鍵是要夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。在因城施策、分類指導(dǎo)的政策框架內(nèi)，城市政府居于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制的中心地位，既是政策實(shí)施的主體，也要切實(shí)承擔(dān)落實(shí)房住不炒的責(zé)任。地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長和財(cái)政健康的可持續(xù)，都離不開健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。值得注意的是，當(dāng)前我國樓市穩(wěn)增長的邊際作用已經(jīng)受到了終端需求剛性約束。若是過于看重政策措施的短期效果，而不顧中長期效應(yīng)，不僅沒有可能形成長效機(jī)制，而且反過來還會(huì)阻礙長效機(jī)制的建設(shè)，損害到中期經(jīng)濟(jì)增長，并引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過度積聚。因此，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，既要鼓勵(lì)城市政府因城施策，也要加強(qiáng)對(duì)城市政府的分類指導(dǎo)，更要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)政策措施效應(yīng)的監(jiān)測(cè)與督導(dǎo)，確保政策實(shí)施后房住不炒的底線不被突破。

　　構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制，基礎(chǔ)是完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。應(yīng)該看到，住房市場(chǎng)既包括商品房市場(chǎng)，也包括住房租賃市場(chǎng)。完善住房市場(chǎng)體系，就是要充分發(fā)展住房市場(chǎng)的各個(gè)子市場(chǎng)供應(yīng)，利用市場(chǎng)機(jī)制和法律制度，來調(diào)節(jié)和保障不同種類的住房需求，實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)人各得其所。同時(shí)也要盡快完善城市住房保障體系，增加包括限價(jià)房、廉租房、公租房在內(nèi)的保障房供應(yīng)，積極滿足城市中低收入人群基本居住需求，特別是熱點(diǎn)城市新就業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員的剛性居住需求，這不僅關(guān)系到城市社會(huì)就業(yè)的穩(wěn)定，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)的穩(wěn)固。

　　綜合看，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，既是構(gòu)建我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制的邏輯起點(diǎn)，也是最終歸宿。關(guān)鍵就是要發(fā)揮城市政府的主觀能動(dòng)作用，既要鼓勵(lì)城市政府因城施策，也要進(jìn)行分類指導(dǎo)，強(qiáng)化督導(dǎo)問責(zé)。而基礎(chǔ)則是不斷完善的住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，既發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，又有公共職能供應(yīng)，確保滿足所有人的居住需求。